銳理季台中抽化糞池

2018年一季度大成都土地供應量同比上漲248%,成交量同比上漲405%,土地供銷節奏加快。不過一季度大成都平均成交樓面地價回落明顯。一方面是因為土地供應端裡郊區土地占68.4%,價格拉升作用有限;另一方面房企考慮到限購以及配建要求對現金流施加的壓力,高價拿地意願不強。

2018年一季度大成都住宅市場供銷比為1.32,成交均價9419元/㎡,同比上漲18%。供應面積重新大於銷售面積,調控政策的長期作用,市場供銷得到均衡控制,循環發展。

土地市場:大成都土地供應量同比上漲248%成交量同比上漲405%

土地供應

2018年1-3月,大成都土地供應量同比上漲248%。1-3月大成都通過招拍掛成交土地73宗,總面積為5123.7畝,土地成交量同比上漲405%。1-3月大成都土地出讓金達241.78億元,同比上漲260%。大成都土地供銷節奏加快。

平均樓面地價

2017年大成都土地平均成交樓面地價為5432元/㎡,為歷年最高,2018年的土地市場因此備受關註。然而數據顯示,1-3月大成都平均成交樓面地價為3099元/㎡,價格回落明顯。一方面是因為土地供應端裡郊區土地占比較多,占68.4%,價格拉升作用有限;另一方面房企考慮到限購以及配建要求對現金流施加的壓力,高價拿地意願不強。

住宅樓面地價

2018年1-3月大成都住宅樓面地價為4593元/㎡,溢價率為16.63%,同比去年一季度的7115元/㎡下降54.9%。其中主城區樓面地價為125422017年雞籠中元祭|中元祭|基隆中元祭|2017基隆中元祭|雞籠中元祭|基隆中元祭活動|2017基隆中元祭活動元/㎡、天府新區為3600元/㎡,近郊為4972元/㎡,遠郊為3196元/㎡,主城價值依舊領先。1-3月限購搖號政策繼續深化,限價壓縮瞭房企利潤空間,房企拿地積極性有所削弱,住宅用地價格回落。

數據顯示,成都市范圍內土地樓面地價在過去十年裡大體呈現平穩上漲態勢,2017年攀上高峰,全年拍賣土地平均樓面地價達7233元/㎡,進入2018年,價格回跌明顯。

供銷高峰

具體到每月來看,3月為第一季度樓面地價高峰,達4059元/㎡。同時3月也是供應高峰,供應土地45宗。不過第一季度的成交高峰卻在1月,共成交35宗,合計為2346.37畝,當月成交主要得益於遠郊裡都江堰和彭州的土地出讓,其中都江堰14宗共計1035.32畝土地被人居、文旅集團底價瓜分。

(2018年1-3月大成都土地供銷明細)

數據顯示,一季度大成都共有3宗土地流拍,1宗因故終止。其中2月因春節放假,土地供應、成交、辦公用品流拍、溢價數據均不突出。和1月比,3月流拍率有所上升,達到7.69%,同時土地的溢價率小幅下降,由1月的16.18%下降至13.58%。

3月主城區迎來推地高峰,不過成交成績卻並不突出,平均溢價率僅為29%。錦江、金牛、高新區域地塊溢價成交;武侯、金牛地塊流拍,顯示出市場強烈的觀望態度。以武侯區為例,1月武侯區樓面地價達10561元/㎡,但是3月上市的土地卻終止瞭出讓,不過這宗土地帶有產業引進要求,對現金流吃緊的房企來說門檻較高。由此可以看出,從房企端看,拿地會愈發謹慎,隻有各項條件都符合需求的地塊才會受到追捧,從城市端看,未來城市需要具有綜合實力的房企打頭陣,積極嘗試。

典型拿地房企

1月高投競得青羊區38.21畝地塊人才公寓用地,樓面地價達12896元/㎡,同月恒大、人居等開發商均有拿地。2月金堂縣興金開發建設投資有限責任公司成交4宗地塊,合計118.93畝,最高樓面地價達4200元/㎡,溢價率69.7%,同月人居競得溫江區50.22畝住兼商人才公寓用地。3月錦江26畝純住宅用地由華熙溢價37.63%競得,樓面地價高達13168元/㎡,保利、人居、中建三局、花樣年等知名房企在本月均有拿地。

整體來說1-3月品牌房企動作不突出,部分房企顯示出“遠拓”傾向,比如進駐新津的保利、花樣年、雅居樂;部分房企加強產業能量,比如萬科、蔚藍卡地亞繼續加持怡心湖片區。

從數據方面也可以看出遠郊價值的崛起。從成交宗數看,1-3月天府新區通過招拍掛成交12宗,都江堰成交11總,彭州成交9宗,位居前三;從成交面積看,雙流共成交939.69畝,都江堰成交804.81畝,天府新區成交727.38畝,位列前三;從各區域樓面地價看,金牛區樓面地價10900元/㎡、武侯區10561元/㎡,成華區10000元/㎡,位列前三;從溢價率看,龍泉驛溢價率70.91%、武侯區溢價率61.04%,青白江溢價率47.46%,位列前三。

早前部分房企已有表示,今年公家機關水肥清運三四線城市將會是其拓展重點。2木野養生會館-官方網站017年三四線城市去庫存效果明顯,市場也提供瞭產品升級換代潛力,比如包括推進棚戶區住房改造、發展公租房等保障性住房、多種方式提高貨幣化安置比例等。

住宅市場:大成都成交均價9419元/㎡ 1-3月供大於求

供銷比

2018年1-3月大成都住宅市場供銷比為1.32,成交均價9419元/㎡,同比上漲18%。數據顯示,2014年以來大成都商品住宅均呈現供不應求的態勢,而2018年1-3月,供應面積重新大於銷售面積,主要是因為調控政策的長期作用,市場供銷得到均衡控制,循環發展。

備案均價

2018年1-3月主城區商品住宅平均備案均價13828元/㎡,環比下降7%。其中1月備案均價為14264元/㎡,同比上漲11%。2月成交均價為13071元/㎡,同比下降9%。3月成交均價為13768元/㎡,同比下滑2%。調控政策持續作用,房價整體波動不大。

開盤認購率

3月主城區認購量環比上漲60%,郊區下滑。隨著搖號政策繼續深化,主城樓盤開盤量逐漸增加,3月金牛區、武侯區、青羊區、高新區四區域新增數量大於銷售數量,市場供應得到補充。

3月成都近遠郊區域裡雙流、郫都、溫江新增面積較多。銷量方面,雙流、郫都、龍泉驛去化明顯。崇州市場去化明顯,不過崇州當月市場供應不多,整體呈現供不應求的態勢。

3月成都共有50個項目開盤,同比增長47%,開盤熱銷態勢持續。其中3月新推14526套,開盤認購率為95%。2月新推15098套,開盤認購率為93%。1月開盤認購率為100%,一季度認購率處年度高位。實際上,搖號選房方式聚攏市場購房者,多盤出現萬人排號的現象,因此樓盤銷售額度得到保障,認購率居高不下。

面積段

3月大成都范圍內各面積段供銷價對比圖顯示,70-150㎡面積段的占比達到86.45%,首置首改產品仍然最受市場青睞。不過隨著搖號政策持續加碼,尤其是以剛需優先搖號政策為代表的分類搖號政策的繼續深化,對於房企來說,能攤薄成本,迅速走量的剛需產品或將成為下一階段的重點開發對象。捂盤惜售會嚴重拉伸企業資金鏈,大型房企尚有力量維持,小型房企應該加快去化速度。

成交項目

1-3月成都項目成交面積排行榜,藍光長島國際位居榜首,綠地新裡城、恒大禦景分列二三。一季度,這些項目積極拿號,去化成績明顯。

總的來說,一季度在限價搖號的政策調控下,限購區域的整體市場較為平穩,住宅認購率有序提高,住房需求得到均衡疏導。非限購區域成為房企這一階段拿地重點,不過仍需平衡利潤,選擇高價值區域進入。

編輯 | Mola

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